"매수 의향자가 고도완화.가격하향 요구한다...다시 변경절차"
내년 고도완화.용도 확대 변경절차 밟기로...장기화되는 사업 '하세월'
제주시 화북상업지역 도시개발사업과 관련한 주상복합용지(체비지)의 연내 매각계획이 무산되면서 사업이 장기간 표류할 가능성이 커졌다.
이러한 가운데 제주시 당국은 또다시 용도 확대 및 고도완화 등 변경 절차를 밟기로 하면서 논란이 일고 있다. 불과 두 달 전 별도의 기자회견까지 열어 “연내 매각에는 문제가 없다”고 장담했지만, 결국 연내 매각이 무산되자 입장을 바꿔 내년에는 매수 의향자에 맞춘 절차 변경에 나서겠다는 것이다.
홍경효 제주시 도시건설국장은 31일 새해 도시건설국 소관 업무계획을 발표하면서, 화북상업지역 체비지 매각 관련 변경절차 진행 방침을 밝혔다.
매각을 용이하게 하기 위해 해당 체비지의 용도를 확대하고 고도를 완화한다는 것이 핵심이다.
홍 국장은 "새해 화북상업지역 도시개발사업에 371억원을 투입해 기반시설 공사, 환지청산금 지급 등을 마무리할 계획"이라고 전제하면서도 "주상복합용지 매각을 위해 변경절차를 밟을 계획"이라고 밝혔다.
체비지 매각 대상 중 주상복합용지의 경우 일반 사무실 입주도 가능한 사무용지로도 활용할 수 있도록 용도 확대를 하겠다는 것이다. 또 "매수 의향자가 고도완화(55m)와 가격 하향 조정을 요구하고 있는 이를 적극 반영할 예정"이라고 설명했다.
이를 위해 용도 확대 및 고도완화를 담은 변경절차를 진행할 방침이라고 밝혔다. 변경절차가 마무리되면 새로운 매각공고를 통해 입찰을 추진한다는 계획이다.
결국 체비지 매각은 앞으로도 상당기간 늦어지게 됐다. 변경절차가 이뤄지더라도 매각이성사될지 여부는 여전히 장담하기 어려운 상황이다.
그런데 이 같은 제주시의 입장은 불과 두 달전 밝혔던 것과는 전혀 다른 차원의 내용이어서, 스스로 정책과 방침을 혼란스럽게 만들고 있다는 지적을 받고 있다.
제주시는 지난 10월24일 이 사업 관련 브리핑에서 당초 올해 10월까지로 돼 있던 화북상업지역 도시개발사업의 사업기간을 2026년 9월로 11개월 연장한다고 발표한 바 있다. 이 자리에서 홍 국장은 "체비지는 연내 매각 문제 없다"고 공개적으로 밝혔다.
당시 14번째 유찰 후 15번째 매각공고가 진행 중이었고, 연말까지는 불과 두 달 남은 상황이었다.
그럼에도 홍 국장은 "현재 진행 중인 매각 절차에서 다시 유찰이 된다면, 수의계약으로 전환해 연내까지는 반드시 매각될 수 있도록 하겠다"고 밝혔다. 수의계약을 통해서라도 해당 부지를 매각하겠다는 것이다.
그는 "2026년 상반기 조기 준공을 목표로 연내 매각은 반드시 성사시킨다는 계획"이라며 "이를 통해 주민 피해를 최소화하고 완성도 높은 도시 기반시설을 제공하겠다"고 밝혔다.
연내 매각에 대한 '확신' 때문에, 일각에서는 수의계약 의향이 있는 당사자와 협의가 이미 마무리된 것 아니냐는 얘기까지 돌았다.
그러나 15번째 매각공고까지 유찰된 후, 제주시의 수의계약 추진은 없었다. 연내 매각이 무산된 것이다.
그럼에도 제주시는 이에 대해 한 마디 해명 없이, 내년 절차변경 계획만 짧게 설명했다. 공개적으로 행한 발언을 스스로 없었던 일로 하며, 슬그머니 말 바꾸기를 한 것이다. <헤드라인제주>
화북상업지역 체비지 매각은...
제주시 동부권을 견인할 핵심 거점으로 조성하고, 지역 균형발전과 주변 상권 활성화를 위해 추진하고 있는 화북상업지역 도시개발사업은 제주동중학교 북측(화북1동 1400번지 일대) 21만8274㎡ 부지를 상업 중심 시가지로 개발하는 것을 핵심으로 한다.
1986년 처음 화북상업지역(토지구획정리사업지역)으로 지정됐고, 2018년 실시계획 인가가 이뤄지며 2019년부터 9월 기반시설 공사에 착공했다.
그러나 사업은 난항을 겪고 있다. 당초 계획대로라면 2023년에 완료돼야 했으나, 사업기간을 매해 연기하는 형태로 공사는 현재까지도 진행 중이다. 현재 공정률은 여전히 76%에 머물러 있다.
가장 큰 문제는 전면 환지방식 개발 방식에서 가장 중요한 '체비지(體備地)' 매각이 계속해서 불발되고 있다는 점이다. 매각 대상 체비지는 지구 내 일반상업용지 5개 필지 2556.8㎡와 대규모 상업용지 1필지 1015.7㎡, 주상복합용지 1만9432㎡ 등이다.
최초 제주시는 해당 체비지 1만9432㎡ 규모 부지를 '관광호텔' 용도로 설정해 매각을 추진했으나 당시 4차례 유찰되자, '주상복합용지'로 변경했다. 이 결과 2021년 12월 진행된 입찰에서 무려 2660억원에 낙찰됐다.
그러나 사업자가 잔금을 최종 기한까지 납부하지 않아 2024년 2월 계약은 결국 해제됐다. 이 후 온라인 공매시스템 '온비드'를 통해 15차례에 걸쳐 매각 공고를 했으나 모두 유찰됐다.
이러한 가운데, 이번에 사업기간이 연장되는 과정에서 총사업비 규모가 대폭적으로 증액 설계됐다. 종전 898억원이던 총사업비 규모는 1342억원으로 무려 444억원 가량 증가했다.
사업비 변경의 산출근거를 보면, '444억원'이 늘어나게 된 가장 항목으로는 주상복합용지 계약 해제 관련 소송비용을 비롯한 각종 부담금 및 금융비용을 아우른 '기타 경비' 항목에서 220억원이 증가(총 292억→512억원)한 것으로 나타났다.
다음으로 기반시설 공사 비용으로 173억원이 늘었다(총 449억→623억원).
당초 제주시는 주상복합용지 매각대금으로 총사업비를 상계 처리한다는 계획이었으나, 사업비가 눈덩이처럼 불어나면서 체비지 매각이 성사되더라도 제주도가 최소 600억원 이상의 자체 재정부담을 떠안아야 하는 상황이 됐다.
사업이 장기화되는 것도 문제이지만, 가뜩이나 지방재정이 어려운 상황에서 '체비지 수의계약 전환 매각' 방침과 함께, 설계와 계획 변경을 명목으로 해 총사업비 규모를 돌연 444억원 상향 조정한 것을 두고 논란은 더욱 커질 전망이다.
사업기간 연장, 수의계약 설정, 총사업비 대폭 증액, 그리고 이번에 다시 추가된 용도 확대, 고도완화 등의 절차벼경은 제주시에서 특정 시나리오를 염두에 둔 '의도된 설정'이 아니냐는 의구심을 갖게 한다.
최초 지방비 직접 투자를 최소화하며 체비지 매각 등을 통한 전면 환지방식으로 추진해 온 이 사업은 결국 대규모 투자사업으로 성격이 완전히 변질된 셈이다.
환지방식 개발은 현금 대신 땅으로 보상해주는 토지 정리형 개발방식이다. 체비지는 개발에서 사업비를 마련하기 위해 남겨놓은 토지를 말한다.
체비지 매각 환지개발은 토지를 현금으로 매입하지 않고 환지로 보상하므로 막대한 보상비 예산을 절감하는 이점이 있다. 재정형편이 열악한 지방자치단체에서는 재정 절감 차원에서도 이러한 방식이 유리하다고 할 수 있다.
그러나 이번 화북상업지역 개발에서는 전면 환지방식을 채택했음에도, 총사업비 규모가 과대하게 재편성되면서, 직접 투자가 불가피하게 됐다.
현재 제주시가 총사업비 재원으로 쓸 수 있는 돈은 주상복합용지 매각대금인데, 앞으로 수의계약으로 전환될 경우 매각예상대금은 최종 매각공고에서 제시됐던 금액(790억원)보다 훨씬 줄어들게 된다.
총사업비가 1342억원으로 늘어난데 따라, 700억원선에 매각된다 하더라도 차액인 640억원은 제주도에서 직접 투자해야 할 수밖에 없다. <헤드라인제주>
지연된 문제 있다고 변명하겠지만 뭐 잡앙 반성헙써